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El ejemplo mexicano

España 3 de marzo 2016

México la decimocuarta economía mundial un país que a lo largo de este siglo a recibido no solo a nuestras grandes empresas, sino a múltiples y diversas pymes que en total superan las 5.000. Construcción, banca y sector hotelero son los más representativos. Esto nos convierte en el segundo inversor extranjero de México, solo por detrás de Estados Unidos. Un marco normativo seguro, una economia creciente y las grandes similitudes culturales han favorecido el éxodo no solo de empresas, sino también de millares de personas en busca de una mejor oportunidad.
Quiero centrarme en el mercado de la vivienda, uno de los más activos de la economia mexicana (la construcción representa algo más del 8% del PIB), y concretamente en el crédito hipotecario, su evolución y las buenas prácticas adoptadas.
En 1994 sufrieron el efecto Tequila. Sus causas.fueron muy diferentes a las padecidas por nosotros estos últimos años, pero aun asi afectó gravemente a las entidades de crédito y, sobre todo, a los particulares, que vieron cómo los inmuebles perdian valor, sus créditos se volvian impagables (en muchos casos perdieron sus propiedades) y se paralizaba la actividad inmobiliaria y crediticia del pais. El Gobierno federal realizó un rescate financiero a los bancos (Fobaproa) con muchos puntos en común con nuestro Sareb o banco malo. A partir de ahi, los primeros años posteriores el mercado inmobiliario se mantuvo plano, incluso el crédito hipotecario dejó de ser promovido por las entidades de crédito.
El sector hipotecario tomó tres vias en su recuperación. Una fue la promoción pública a través de dos instituciones muy peculiares: Infonavit y Fovissste. La primera es un instituto participado por los trabajadores afiliados al seguro social que se nutre de las aportaciones de un porcentaje de su salario, cada trabajador acumula un fondo que puede usar en la adquisición de una vivienda con la posibilidad de incrementar su disponible mediante un crédito concedido en base a sus aportaciones futuras, reconociendo su antigüedad y que se descontará mes a mes de su salario. El Fovissste es algo parecido, aunque su gran diferencia es que sus afiliados son los trabajadores del sector público. Entre ambas instituciones generan dos tercios más de las hipotecas del pais, permiten el acceso a la vivienda de sectores menos favorecidos, de personas que no cumplen los requisitos de la banca y fomentan el sector de la construcción en un pais con un gran déficit de vivienda debido no solo al gran número de habitantes, sino a la evolución de la pirámide poblacional con una media se edad de apenas 27 años.
Otra via fue la banca tradicional. Desde finales de los noventa se inicia un doble proceso de privatización de los bancos y adquisición de los mismos por los grandes grupos internacionales (Citibank, HSBC, Scotiabank, BBVA, Santander ... ) que demostraron haber aprendido la lección de la crisis y paulatinamente penetraron en el mercado hipotecario con gran prudencia y aplicando una serie de mejores prácticas que veremos más adelante. Es importante tener en cuenta que el bajo nivel de bancarización en México y que actualmente la banca concede anualmente unas 100.000 hipotecas.
La tercera via fueron las sofoles y sofomes (estas últimas fueron algo posteriores). Inicialmente surgieron como medio para la concesión de créditos a la construcción y a la vivienda, sin embargo una dependencia excesiva de las grandes constructoras, una regulación más laxa y unos criterios de riesgos más amplios causaron que fueran desapareciendo y, en algunos casos, tuvieran que ser rescatadas.
Evidentemente, hay que incluir mucho otros factores que acompañaron a las mencionadas, el papel de la Sociedad Hipotecaria Federal, el corporativismo bancario, la evolución de las empresas constructoras, la profesionalización de las empresas tasadoras, la coincidencia de una gran generación de directivos en el sector ... pero también conviene enumerar algunas de las piedras que siguen existiendo en el carnino y que son los grandes retos a superar de México: la corrupción, el narcotráfico, la inseguridad, las grandes desigualdades sociales ... Regresando a las buenas prácticas implementadas por la banca, me gustarla centrarme en aquellas relacionadas con la calificación del riesgo y los criterios de aprobación. No existe como tal un compendio de las mismas y seguramente las expuestas a continuación no las engloban todas pero nos sonarán muy familiares:

  1. Una buena garantía no sustituye la capacidad de pago como criterio básico de decisión. El importe del crédito se calcula únicamente en base a los ingresos/estabilidad laboral versus endeudamiento/gastos recurrentes del prestatario independientemente del inmueble que pretende adquirir. Una vez calculado ese importe se puede ajustar a la baja si la cantidad prestada supera un porcentaje del valor del inmueble a fin de asegurarse que el prestatario siempre aportará una parte del precio.
  2. El crédito es complementario y no sustituto del capital. Muy ligado al punto anterior, la práctica obliga al prestamista a usar su capital en la adquisición del inmueble y la entidad financiera complementa de forma que el riesgo asumido es mutuo, la vinculación del prestamista es mayor y el riesgo de sobreendeudamiento en relación a la fluctuación del valor de la garantia es menor.
  3. Apoyar necesidades y proyectos reales, no fomentar la especulación. Los inmuebles no cumplen necesariamente con la lógica aplastante de revalorizarse año tras año.
  4. Diseñar productos que el cliente entienda. Tener certeza en los pagos, minimizar los vaivenes de los tipos de interés y evitar la posible influencia de factores ajenos al hecho que se pidió un dinero bajo condiciones claras por un periodo determinado de tiempo.
  5. El crédito no se promueve, se negocia. Las entidades financieras cumplen una importante labor social facilitando el acceso a la vivienda pero deben ejercerlo con responsabilidad a fin de garantizar la continuidad de su labor. No todos los clientes tienen las mismas necesidades ni el mismo perfil ni las mismas capacidades.
  6. Las buenas épocas son malas para aprender. La hipoteca suele ser una relación a largo plazo que atravesará mejores y peores momentos en su entorno. Dejarnos influir por el buen momento seguro nos aumenta las posibilidades de no superar los malos que probablemente llegarán.
  7. El valor de las garantias debe referir el valor de realización en el mercado. Este punto refuerza evitar la especulación que sostienen las creencias que nuestra propiedad es especial, o que año tras año se revalorizaran… no porque sean auténticas o falsas, sino porque el valor de referencia del inmueble debe ser el que garantice su venta de acuerdo a valores de mercado reales y contrastados.
  8. Tipos de interés exageradamente bajos propician la financiación de proyectos e inversiones ineficientes. Si bien no acabo de compartir este punto, es cierto que llevado a la aplicación de tipos de interés variables en épocas que los tipos de referencia están exageradamente bajos, pueden animar a prestatarios y prestamistas a créditos con poco margen de continuidad en el caso de una subida brusca de dichos tipos.
  9. Perfilar adecuadamente a cada cliente. La entidad financiera debe asumir una tarea educacional frente a sus clientes no solo desde el punto de vista de favorecer el otorgamiento del crédito, sino buscando el producto que más se adecúe a cada cliente.
  10. Entender la finalidad de un préstamo hipotecario. Básicamente, la adquisición, construcción o mejora de una vivienda y, en determinados casos, una herramienta para refinanciar deudas. Pero no una via de financiar consumo a corto plazo.

Estos puntos no pretenden ser normas ni engloban todo el entorno social y económico que abarca el mercado hipotecario, pero aplicados a los criterios del otorgamiento de crédito resultan muy útiles para garantizar un mercado hipotecario creciente y sólido que finalmente repercute en favor de los particulares.

CEO Grupo BC en América

 Antonio Artigues Fiol

 

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