El mercado hipotecario en México ha experimentado una notable evolución impulsada por diversos factores socioeconómicos y globales.

Enrique Margain Pittman, Director Ejecutivo de Retail Business and Wealth Management en HSBC México,  explicó en el Summit Cibergestión 2024 cómo la pandemia ha elevado los precios de las viviendas, dificultando el acceso para los jóvenes. Destacó la necesidad de innovar en financiamiento y usar tecnologías avanzadas para mejorar la experiencia del cliente y ampliar el acceso a créditos hipotecarios.

Impacto de la pandemia y aumento de precios de vivienda

La pandemia ha sido un catalizador significativo en el mercado inmobiliario. Los incrementos en los valores de las viviendas han sido notables, creando un fenómeno mundial donde las familias y los jóvenes enfrentan grandes retos para adquirir propiedades. La disparidad entre el aumento de los precios de las viviendas y el incremento de los ingresos ha dificultado la compra, obligando a muchos jóvenes a posponer su independencia y optar por soluciones como vivir con amigos o familiares en ubicaciones estratégicas cerca de centros de trabajo y entretenimiento.

Dinámica familiar y tamaño de las viviendas

La tendencia hacia viviendas más pequeñas ha modificado la dinámica familiar, limitando el número de hijos y cambiando el ecosistema de vida de las familias. Este fenómeno no solo afecta la estructura familiar, sino también la demanda de diferentes tipos de financiamiento y la necesidad de soluciones habitacionales variadas.

Financiamiento y accesibilidad

El financiamiento se ha convertido en un factor importante en el mercado hipotecario. Con el aumento de los valores de la vivienda, las familias requieren mayores montos de crédito, y los bancos han respondido extendiendo los plazos de financiamiento para reducir las mensualidades. Sin embargo, esto también plantea cuestionamientos sobre la viabilidad de estos plazos extendidos a largo plazo.

Innovaciones en créditos hipotecarios

La introducción de créditos hipotecarios conjuntos, donde dos personas sin relación de parentesco pueden obtener un crédito, es una solución que se está volviendo más común. Además, el uso de tecnologías avanzadas para mejorar la experiencia del cliente y agilizar la aprobación de créditos se está convirtiendo en una práctica estándar en la banca.

Comportamiento de las tasas de interés

El análisis de Margain revela cómo las tasas de interés promedio ponderadas de los créditos hipotecarios en México han fluctuado desde 2012. Inicialmente, los márgenes eran amplios, pero la competencia y las políticas monetarias han reducido estos márgenes, haciendo que las hipotecas sean menos rentables por sí solas. No obstante, la vinculación de los clientes con otros productos y servicios bancarios ha demostrado ser una estrategia eficaz para mantener la rentabilidad.

Crecimiento de los precios de viviendas

Desde noviembre de 2019 hasta noviembre de 2023, el valor promedio de las viviendas en México creció un 45%, de 1,100,000 pesos a 1,610,000 pesos. Este incremento ha elevado las mensualidades de los créditos hipotecarios, generando un desafío significativo para quienes no han visto un aumento proporcional en sus ingresos.

Reto de la informalidad

Uno de los principales retos es atender a la población económicamente activa no afiliada a sistemas formales de seguridad social, quienes constituyen una parte significativa del mercado. La implementación de tecnologías que permitan evaluar de manera precisa la capacidad de pago de estos segmentos es de suma importancia para ampliar el acceso a la vivienda.